Sau chừng 3 năm bị siết chặt, nguồn tín dụng, bảo lãnh vốn từ ngân hàng
dành cho các dự án bất động sản (BĐS), người vay mua nhà dường như đang dễ dàng
hơn trước. Nợ xấu BĐS đã được xử lý, vốn dồi dào, thị trường hồi phục hay ngân
hàng chỉ ưu ái cho những "dự án vàng"?
Từ giữa năm 2014 đến nay, do ngân hàng hào phóng tài trợ vốn đầu tư và
cho người mua nhà vay nên nhiều dự án BĐS có cơ hội được hồi sinh. Xuất hiện
bên cạnh các chủ đầu tư giờ là các chủ nợ - ngân hàng với những lời cam kết rất
ngọt ngào!
Ngân hàng rất "hào phóng"!
Trao đổi với Thời báo Kinh Doanh, Phó Giám đốc một công ty đang đầu tư dự
án chung cư hơn 30 tầng ở đường Phạm Hùng (Hà Nội), cho biết dự án có tổng mức
vốn hơn 2.000 tỷ đồng và đã được SHB cam kết tài trợ hơn 900 tỷ đồng. Tuy nhiên,
do dự án đang gặp vướng mắc về điều kiện pháp lý nên chưa thể khởi công để hấp
thụ nguồn vốn này.
"Với bảo lãnh ngân hàng, chúng tôi sẽ không lo lắng về nguồn vốn đầu
tư, do đó sẽ đảm bảo triển khai dự án đúng tiến độ. Dự án có vị trí đắc địa,
giá bán khá thấp so với dự án cùng vị trí nên chắc chắn sẽ không lo ế thanh khoản
sau này", vị lãnh đạo này nói và cho biết ngân hàng cũng sẽ cho khách hàng
vay mua nhà tại dự án.
Ngoài dự án này, SHB cũng cam kết tài trợ 1.000 tỷ đồng cho người mua
nhà tại dự án Dle Pont Dor Hoàng Cầu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Lãi suất của
SHB là từ 8,68%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên, nhưng chủ đầu tư hỗ trợ
3,68%, tức khách hàng chỉ phải trả 5%/năm. Do đó, chủ đầu tư tỏ ra rất lạc quan
dù dự án này đã "án binh bất động" rất lâu.
Trong năm 2014, đã có hơn 15 ngân hàng lớn nhỏ đã tung ra các gói tín dụng
ưu đãi lãi vay thấp dành cho khách hàng vay mua nhà dự án. Quy mô mỗi gói tín dụng
cỡ khoảng 1.000 - 3.000 tỷ đồng, tổng cộng lượng tín dụng cam kết vượt hơn chục
nghìn tỷ đồng.
Mỗi ngân hàng cũng dành những ưu đãi riêng, hỗ trợ tối đa nhu cầu vốn
cho khách hàng, nhất là tại dự án do ngân hàng tài trợ vốn. Đơn cử, Maritime
Bank cho biết các nhu cầu vay mua nhà ở, căn hộ chung cư, biệt thự liền kề… được
nới hạn mức tối đa tới 20 tỷ đồng. Tỷ lệ cấp tín dụng lên tới 80% nhu cầu vay
nhưng không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm, thời gian vay từ 3 tháng đến
20 năm. Mức lãi suất vay mua nhà của Maritime Bank hiện từ 8%/năm trở lên.
Cụ thể như dự án chung cư Goldmark City do Maritimebank rót vốn, ngân hàng này dành những ưu đãi đặc biệt chỉ riêng cho dự án
Tại Techcombank, hạn mức vay mua nhà tối đa là 10 tỷ đồng, nhưng thời
gian vay kéo dài tới 25 năm, kèm các điều kiện vay dễ dàng. Cả Maritime Bank và
Techcombank đều đang hỗ trợ vốn vay cho người mua nhà tại các dự án căn hộ cao
cấp của Tập đoàn Vingroup như Times City, Vincom Nguyễn Chí Thanh… Thậm chí,
cán bộ, nhân viên của ngân hàng còn được ưu tiên lãi suất vay rẻ hơn thị trường.
Lãi vay vào giá nhà
Nhiều ngân hàng khác như BIDV, MB, HDBank, SHB, Sacombank… cũng xuất hiện
nhiều hơn tại các dự án BĐS với vai trò tài trợ vốn vay mua nhà. Và, các ngân
hàng đều phải cạnh tranh để giành giật khách hàng vay vốn.
Đơn cử, khi dự án Times City (Hà Nội) mở bán đợt 2, cả Techcombank và MB
đều có chính sách vay mua nhà tương tự: hạn mức vay 70% giá trị căn hộ, lãi vay
chỉ 8%/năm… Hiện, MB đang phải cạnh tranh với BIDV tại dự án chung cư Residence
(Hà Nội) với mức lãi suất chỉ 8,5%/năm.
Ông Lê Thành Trung, Phó Tổng Giám đốc HDBank, cho biết đã có những chủ đầu
tư cũng được làm đầu mối bảo lãnh cho khách hàng mua căn hộ, nhằm hạn chế các
thủ tục vay, tạo thanh khoản đầu ra…
Tuy nhiên, theo ông Trung, bản thân chủ đầu tư phải đủ năng lực tài
chính, điều kiện thì mới có khả năng bảo lãnh cho khách hàng của mình. Ngân
hàng sẽ giám sát chặt tài chính của cả hai bên, đảm bảo khả năng thu hồi vốn.
Có vốn, tiến độ dự án nhanh hơn, thanh khoản cải thiện… thì chủ đầu tư sẽ
thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cũng tốt hơn. Khách hàng mua nhà cũng được hưởng lợi
lớn vì sớm có nhà ở, rút ngắn thời gian vay vốn, giảm chi phí vay. Tuy nhiên, nếu
chủ dự án phải vay lượng vốn quá lớn với chi phí tài chính đắt đỏ thì giá bán
nhà sẽ không thể rẻ được.
Đơn cử, tại dự án Phạm Hùng, nếu SHB chấp thuận cho vay 900 tỷ đồng với
lãi suất bình quân 11%/năm, thì tổng tiền lãi sau 3 năm lên tới 300 tỷ đồng.
Chi phí vốn vay tăng cao thì giá nhà sẽ tiếp tục bị đội lên.
Trên thực tế, sau thời gian giao dịch ảm đạm với giá bán chỉ 15 - 17 triệu
đồng/m2, cuối năm 2013, dự án HP Landmark Lê Văn Lương (The Pride) được MB cam
kết rót 530 tỷ đồng. Giá nhà bắt đầu tăng nhanh, lên tới 22 - 24 triệu đồng/m2.
Ngoài tiến độ thi công nhanh hơn, yếu tố chi phí vốn cũng khiến giá nhà bị đội
lên.
Điều này có thể nhận thấy ở mức giá bán từ 30 - 60 triệu đồng/m2 tại các
dự án căn hộ cao cấp Royal City, Times City, Vincom Nguyễn Chí Thanh… Thậm chí,
khi dự án chưa được chấp thuận đầu tư, ngân hàng đã "bơm" cả nghìn tỷ
đồng cho vay và "đóng góp" khoản lợi nhuận (tiền lãi, phí) rất lớn
cho nhà băng.
Không ít người mua nhà chia sẻ, họ nhận được nhiều lời mời chào vay vốn
của ngân hàng, lãi suất rất thấp và đặc biệt ưu ái với dự án có quan hệ với
ngân hàng. Tuy nhiên, họ sẽ tìm hiểu kỹ tình hình tài chính của chủ đầu tư, cơ
cấu nợ vay, chi phí… từ đó, đánh giá mức giá bán căn hộ đưa ra có phù hợp
không, chứ không muốn "cõng" cả những chi phí do DN vay nặng lãi,
phương án sử dụng vốn kém hiệu quả.
